Mimari Terim

Emsal (KAKS)

Bir parsel üzerine inşa edilebilecek toplam kapalı alanın, parsel alanına oranı (Kat Alanı Kat Sayısı). Örneğin emsal 1.00 olan 500 m²’lik bir parselde toplam 500 m² inşaat alanı yapılabilir. Yapılaşma hakkını belirleyen en temel imar parametrelerinden biridir.

İngilizce ve Arapça karşılığı:Floor Area Ratio·نسبة البناء (إمسال)

Yönetmelikteki tanım

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, KAKS'ı (emsal) yapının inşa edilen tüm kat alanlarının toplamının imar parseli alanına oranı olarak tanımlar^[1]. Burada sayılan "katlar alanı", bodrum kat, asma kat, çatı arası piyesi ve açık veya kapalı çıkmalar dahil kullanılabilen bütün katların toplamından, katlar alanına dahil edilmeyen alanlar çıktıktan sonra kalan alandır^[1]. Yani emsal yalnızca üst katları değil, bodrum ve çatı arasını da kapsayabilir; neyin sayılmayacağı ayrıca sayılmıştır.

Emsale girmeyen alanlar

Madde 22'ye göre katlar alanına, yani emsale şunlar dahil edilmez^[2]: otopark alanları, bina için gerekli minimum sığınak alanı, ısıtma, soğutma, tesisat, su deposu ve jeneratör gibi teknik alanlar, atrium ve galeri boşlukları, zorunlu kapıcı dairelerinin toplam 70 m²'si ve bağımsız bölüm net alanının %20'sini geçmemek kaydıyla açık çıkma şartlarını taşıyan balkonlar. Tamamen gömülü bodrum katlardaki depo amaçlı eklentiler de, bağımsız bölüm net alanının %50'sini geçmemek kaydıyla emsal dışıdır^[2].

Emsal harici alanın üst sınırı

Madde 22 ya da belediyenin imar yönetmeliğiyle emsal dışı bırakılabilen alanların toplamı, parselin toplam emsale esas alanının %30'unu aşamaz^[2]. Yönetmelik, bodrum katlardaki zorunlu otoparkın 2 katı gibi bazı kalemleri bu sınıra saymadan emsal dışı bırakır^[2]. Bu yüzden "emsal 1,20, yani 600 m²" demek çoğu zaman yetmez: asıl inşaat alanı emsal dışı alanlarla birlikte daha büyüktür.

Emsal ile TAKS farkı

Emsal toplam kat alanını sınırlar, TAKS ise zeminde kapladığınız alanı. Örneğin 500 m²'lik parselde emsal 1,20 ise toplam kat alanı en fazla 600 m² olur; TAKS 0,30 ise bunun en fazla 150 m²'si zemine oturabilir, kalanı üst katlara yayılır. Kendi değerlerinizi denemek için İmar / Emsal Hesaplayıcı.

Sıkça sorulan sorular

Emsal ne demek?

Emsal (KAKS, katlar alanı katsayısı), yapının inşa edilen tüm kat alanlarının toplamının parsel alanına oranıdır. Emsal 1,20 olan 500 m²'lik parselde toplam kat alanı en fazla 600 m² olur.

Emsal nasıl hesaplanır?

Parsel alanı emsal değeriyle çarpılır: 750 m² × 0,80 = 600 m² azami kat alanı. Emsal değerini parselin imar durum belgesinden öğrenirsiniz.

Balkon emsale dahil mi?

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği madde 22'ye göre açık çıkma şartlarını taşıyan balkonlar, bağımsız bölüm net alanının %20'sini geçmemek kaydıyla katlar alanına, yani emsale dahil edilmez.

Otopark ve sığınak emsale girer mi?

Hayır. Madde 22'ye göre otopark alanları ve bina için gerekli minimum sığınak alanı katlar alanına dahil edilmez. Emsal dışı alanların toplamı ise parselin toplam emsale esas alanının %30'unu aşamaz (madde 5/8).

Kaynaklar

Ücretsiz Araçİmar / Emsal (KAKS-TAKS) Hesaplayıcı'nı hemen deneyin