Architekturbegriff

Geschossflächenzahl (GFZ)

Das Verhältnis der insgesamt auf einem Grundstück bebaubaren Geschossfläche zur Grundstücksfläche. Bei einer Geschossflächenzahl von 1,00 auf einem 500 m² großen Grundstück dürfen insgesamt 500 m² Geschossfläche errichtet werden. Sie ist einer der grundlegendsten Bebauungsparameter für das Baurecht eines Grundstücks.

Auch verfügbar auf:Türkçe (Emsal (KAKS))·English (Floor Area Ratio)·نسبة البناء (إمسال)

Die Definition in der Verordnung

Die türkische Verordnung über Planungsgebiete definiert KAKS (Emsal) als das Verhältnis der Summe aller errichteten Geschossflächen eines Gebäudes zur Fläche des Bebauungsgrundstücks^[1]. Die angerechnete "Geschossfläche" ist die Summe aller nutzbaren Geschosse, einschließlich Untergeschoss, Zwischengeschoss, Dachraum und offener oder geschlossener Vorsprünge, nach Abzug der nicht angerechneten Flächen^[1]. Das Emsal kann also auch Keller und Dachraum erfassen, nicht nur die Obergeschosse; was nicht zählt, ist gesondert aufgeführt.

Flächen, die nicht zum Emsal zählen

Nach Artikel 22 werden folgende Flächen nicht in die Geschossfläche und damit nicht in das Emsal eingerechnet^[2]: Stellplatzflächen, die für das Gebäude erforderliche Mindestschutzraumfläche, technische Bereiche wie Heizung, Kühlung, Haustechnik, Wassertanks und Generatoren, Atrium- und Galerieöffnungen, insgesamt 70 m² der vorgeschriebenen Hausmeisterwohnungen sowie Balkone, die die Bedingungen offener Vorsprünge erfüllen, bis zu 20 % der Nettofläche der Einheit. Lagerräume in vollständig im Erdreich liegenden Untergeschossen sind bis zu 50 % der Nettofläche der Einheit ebenfalls ausgenommen^[2].

Die Obergrenze für ausgenommene Flächen

Die Summe der Flächen, die nach Artikel 22 oder der Bauordnung einer Gemeinde vom Emsal ausgenommen werden können, darf 30 % der gesamten für das Emsal maßgeblichen Fläche des Grundstücks nicht überschreiten^[2]. Einige Posten, etwa das Doppelte der vorgeschriebenen Stellplätze in Untergeschossen, bleiben außerhalb dieser Grenze^[2]. "Emsal 1,20, also 600 m²" ist deshalb oft nicht die ganze Wahrheit: Die tatsächliche Baufläche ist mit den ausgenommenen Flächen größer.

Emsal und TAKS im Vergleich

Das Emsal begrenzt die gesamte Geschossfläche, die TAKS dagegen die Bebauung auf Geländeniveau. Bei einem 500 m² großen Grundstück mit Emsal 1,20 beträgt die Geschossfläche höchstens 600 m²; bei TAKS 0,30 können davon höchstens 150 m² auf dem Boden liegen, der Rest verteilt sich auf die Obergeschosse. Probieren Sie Ihre eigenen Werte im Bebauungs- und GFZ-Rechner.

Häufige Fragen

Was bedeutet Emsal?

Emsal (KAKS, Geschossflächenzahl) ist die Summe aller errichteten Geschossflächen eines Gebäudes geteilt durch die Grundstücksfläche. Bei einem 500 m² großen Grundstück mit Emsal 1,20 beträgt die Geschossfläche höchstens 600 m².

Wie wird das Emsal berechnet?

Die Grundstücksfläche wird mit dem Emsal-Wert multipliziert: 750 m² × 0,80 = 600 m² maximale Geschossfläche. Den Wert finden Sie im Bebauungsnachweis (imar durumu) des Grundstücks.

Zählen Balkone zum Emsal?

Nach Artikel 22 der Verordnung über Planungsgebiete werden Balkone, die die Bedingungen offener Vorsprünge erfüllen, bis zu 20 % der Nettofläche der Einheit nicht in die Geschossfläche und damit nicht in das Emsal eingerechnet.

Zählen Stellplätze und Schutzräume zum Emsal?

Nein. Nach Artikel 22 werden Stellplatzflächen und die erforderliche Mindestschutzraumfläche nicht in die Geschossfläche eingerechnet. Die Summe der vom Emsal ausgenommenen Flächen darf 30 % der gesamten für das Emsal maßgeblichen Fläche des Grundstücks nicht überschreiten (Artikel 5/8).

Quellen

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