TAKS, binanın zemine oturan taban alanının parsel alanına oranıdır; KAKS, yani emsal, emsal hesabına giren bütün kat alanlarının toplamının parsel alanına oranıdır. 500 m² net parselde TAKS 0,30 en fazla 150 m² taban alanı, KAKS 0,90 en fazla 450 m² emsal alanı demektir. İkisi de net imar parseli üzerinden hesaplanır, değerleri de parselinizin imar durumu belgesinde yazar.
Yönetmelikteki tanımlar
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği bu hesabın beş kavramını 4. maddede ayrı ayrı tanımlar[1].
| Kavram | Yönetmelikteki tanım (md. 4/1) |
|---|---|
| Taban alanı | Bahçedeki eklenti ve müştemilat dahil yapıların, tabii ya da tesviye edilmiş zemin üzerinde kalan kısmının parseldeki izdüşümünün kapladığı alan |
| TAKS (taban alanı kat sayısı) | Taban alanının imar parseli alanına oranı |
| Katlar alanı | Bodrum kat, asma kat, çatı arası piyesi ve açık/kapalı çıkmalar dahil kullanılabilen bütün katların, katlar alanına dahil edilmeyen alanlar çıktıktan sonraki toplamı |
| KAKS (katlar alanı katsayısı), emsal | Yapının inşa edilen tüm kat alanları toplamının imar parseli alanına oranı |
| Yapı inşaat alanı | Işıklık ve avlular hariç; bodrum, asma kat, çatı arası, teras, balkon, açık çıkma ve ortak alanlar dahil bütün katların alanı |
Kısacası TAKS binanın zemindeki izini, KAKS toplam büyüklüğünü sınırlar. Eğimli parselde bir ayrıntı daha var: TAKS hesaplanırken zeminin üzerinde kalan bodrum katlar, zemin kat izdüşümüyle birlikte değerlendirilir[1]. Kısmen ya da tamamen açığa çıkan bodrumun oturum alanı da TAKS'ın verdiği taban alanını geçemez[2]. Bunun plana etkisini eğimli arsaya ev yapmak yazısında anlattık.
Hesap: net parsel × katsayı
Formül iki satırdır. Taban alanı, net parsel alanı ile TAKS'ın çarpımıdır; emsal alanı, net parsel alanı ile KAKS'ın çarpımıdır. Yönetmelik taban alanı ve emsal hesabının net imar parseli alanı üzerinden yapılacağını açıkça yazar[2].
Örnek: 500 m² net parsel, TAKS 0,30, KAKS 0,90.
- Taban alanı: 500 × 0,30 = 150 m²
- Emsal alanı: 500 × 0,90 = 450 m²
- Her kat tabanın tamamını kullanırsa: 450 ÷ 150 = 3 kat
Son satır yalnızca aritmetiktir. Plan ya da yönetmelikle belirlenen kat adedi veya bina yüksekliği aşılamaz[2]; plan 2 kat diyorsa bu örnekte 450 m²'nin tamamını kullanamazsınız. Kendi parselinizle deneyin: İmar / Emsal (KAKS-TAKS) Hesaplayıcı, parsel alanını ve katsayıları girdiğinizde taban alanını, emsal alanını ve kaba kat sayısını birlikte gösterir.
Emsal 0,30, 0,90 ve 1,20 ne demek: hızlı tablo
Tablo 500 m² net parsel için yalnızca çarpma sonucunu verir. Son sütun, TAKS 0,30 iken her kat tabanın tamamını kullanırsa emsalin kaç kata denk geldiğini gösterir.
| KAKS (emsal) | 500 m² net parselde emsal alanı | TAKS 0,30 ile kat karşılığı |
|---|---|---|
| 0,30 | 150 m² | 1 kat |
| 0,60 | 300 m² | 2 kat |
| 0,90 | 450 m² | 3 kat |
| 1,20 | 600 m² | 4 kat |
| 1,50 | 750 m² | 5 kat |
Parseliniz 500 m² değilse kendi alanınızı KAKS ile çarpın: 800 m² net parselde emsal 1,20, 960 m² eder. Kat karşılığı her durumda imar durumundaki kat adedi sınırının içinde kalmak zorundadır.
Brüt parsel ve net parsel farkı
Yönetmelik "brüt parsel" diye bir tanım vermez; hesabı net imar parseli üzerinden yaptırır[2]. Yaygın kullanımda brüt, imar uygulamasından (parselasyondan) önceki tapu alanını; net ise uygulamadan sonra size kalan imar parselini anlatır. Bu farkı doğuran kesintilerden biri düzenleme ortaklık payıdır. Belediye yol, park, otopark gibi umumi hizmet alanları için bu payı düşer ve pay, düzenlemeden önceki yüzölçümünün %45'ini geçemez[4].
Bu yüzden tapuda 1.000 m² görünen ama henüz imar uygulaması görmemiş bir arsanın inşaat hakkını 1.000 m² üzerinden hesaplamayın. Düzenleme ortaklık payı üst sınır olan %45'ten kesilirse net parsel 550 m²'ye iner; KAKS 0,90 ile emsal alanı da 900 m² yerine 495 m² olur.
Emsal alanı ile inşaat alanı aynı şey değil
Emsal alanı, katlar alanından emsale girmeyen kullanımlar çıktıktan sonra kalan alandır[1]. Yapı inşaat alanı ise balkon, teras, bodrum ve ortak alanlar dahil bütün katları sayar[1]. Bu yüzden 450 m² emsalli bir binanın inşaat alanı 450 m²'nin üzerine çıkabilir. Maliyet ya da proje bedeli konuşulurken hangi alanın kastedildiğini sorun; m² üzerinden maliyetin nasıl kurulduğunu villa m² maliyeti yazısında anlattık.
Emsale neler dahil değildir
Yönetmeliğin 22. maddesi katlar alanına, yani emsale dahil edilmeyen kullanımları sayar[3]. Ev ya da villa yaptıracak biri için ilgili olanlar şunlar:
| Emsale dahil edilmeyen kullanım | Dayanak |
|---|---|
| Asgari ölçüdeki, temele kadar inen asansör boşlukları, ışıklıklar, hava bacaları ve şaftlar | md. 22/1-a, md. 20/8-e |
| Bahçe alanının %20'sini geçmeyen kameriye, pergola, sundurma, süs havuzu ve açık havuz (bağımsız bölüm ya da eklenti değilse ve ana taşıyıcı sistemle bütünleşik değilse) | md. 22/1-a, md. 20/8-b |
| Açık oturma yerleri | md. 22/1-c |
| Atrium ve galeri boşlukları | md. 22/1-d |
| Bina için gerekli en az sığınak alanı | md. 22/1-g |
| Otopark alanları | md. 22/1-h |
| Isıtma, soğutma ve tesisat alanları, su sarnıcı, yakıt ve su depoları, ısı merkezi, jeneratör, kömürlük | md. 22/1-i |
| Bütün cepheleri toprak altındaki bodrumda, bağımsız bölüm net alanının %50'sini geçmeyen depo amaçlı eklentiler | md. 22/1-k |
| Bağımsız bölüm net alanının %20'sini geçmemek kaydıyla açık çıkma şartlarını taşıyan balkonlar, kat ve ara sahanlıkları dahil merdiven evi ve açık havuzlar | md. 22/1-l |
Emsal dışı alanlarda %30 sınırı
Bu kalemler sınırsız değildir. 22. maddeyle ya da ilgili idarelerin imar yönetmelikleriyle emsal dışı bırakılan bütün alanların toplamı, parselin toplam emsale esas alanının %30'unu aşamaz[3]. Örnekteki 450 m² emsal alanında bu sınır 450 × 0,30 = 135 m² eder.
Aynı fıkra bazı alanları %30 hesabına katmadan emsal dışı sayar[3]. Konutta karşınıza çıkabilecekler: zorunlu yangın merdiveni ve korunumlu koridorun asgari alanı, yangın güvenlik holünün 6 m²'si, bahçedeki açık otopark, giriş saçakları, bahçe ve istinat duvarları.
Bodrum katlarda zorunlu otopark alanlarının 2 katı bu hesaba girmez. Sığınak, asansör boşluğu, merdiven, baca, şaft, ısı ve tesisat alanı, yakıt ve su deposu gibi kullanımların bodrumdaki asgari alanları da girmez. 1 Temmuz 2026'daki değişiklik, bahçedeki pergola ve süs havuzlarının bahçe alanının %20'sini geçmeyen kısımlarını da bu listeye ekledi[3].
Planda TAKS ya da KAKS yazmıyorsa
Planda emsal verilmemişse katlar alanı, TAKS ile kat adedinin çarpılmasıyla hesaplanır (md. 21/4)[2]. Ayrık ya da blok nizamlı yerlerde TAKS planda açıkça belirlenmemişse %40'ı geçemez (md. 5/6)[2].
Aynı fıkra iki durumu ayrıca düzenler. KAKS verilmeyen parsellerde, yapı yaklaşma mesafelerine göre bulunan taban alanı (%40'ı geçmemek üzere) ile kat adedinin çarpımı KAKS değeri sayılır; bu değerin içinde kalmak ve TAKS %60'ı geçmemek şartıyla yaklaşma mesafelerine göre uygulama yapılır. Yaklaşma mesafeleri ile KAKS verilip TAKS verilmeyen parsellerde de TAKS %60'ı geçmemek şartıyla yaklaşma mesafelerine göre uygulama yapılır[2].
Taban alanı planda belirlenmemişse TAKS'a göre bulunan alan ile bahçe mesafelerine göre bulunan alandan küçük olanı uygulanır (md. 20/3)[2]. 5. maddenin 6. fıkrası en son 1 Temmuz 2026'da değişti; değeri eski bir kaynaktan değil güncel metinden okuyun.
Hesapta yapılan hatalar
- Tapu alanını çarpmak. Hesap net imar parseli üzerinden yapılır.
- KAKS'ı TAKS'a bölüp kat sayısı saymak. Kat adedi ya da bina yüksekliği planda yazar ve aşılamaz.
- Emsal alanını binanın büyüklüğü sanmak. Balkon, merdiven, otopark gibi alanlar inşaat alanına girer ama emsale girmeyebilir.
- Emsal dışı bodrumu sonra daireye çevirmeyi planlamak. Emsal hesabına girmeyen alanlar proje değişikliğiyle emsali aşacak şekilde emsale konu alana çevrilemez, müstakil bağımsız bölüm yapılamaz[2].
- Bahçe mesafelerini unutmak. Çekme mesafeleri, taban alanını TAKS'ın verdiğinden küçültebilir.
Parselinizin değerlerini nereden öğrenirsiniz
TAKS, KAKS, kat adedi ve bahçe mesafeleri parselinizin imar durumu belgesinde ve plan notlarında yazar. Belgeyi nereden ve nasıl alacağınızı imar durumu nasıl öğrenilir yazısında adım adım anlattık. Arsayı henüz almadıysanız Trabzon'da arsa alırken dikkat edilecekler listesi de işinize yarar. Mevcut bir binaya kat eklemeyi düşünüyorsanız kalan emsal hakkı ilk sorudur; ayrıntısı çatı katı kazanımı yazısında.
Belgedeki değerler elinize geçince kendi parselinizle deneyin: İmar / Emsal Hesaplayıcı sonucu çizimle gösterir. Önerimiz, sonucu bir başlangıç sayıp bahçe mesafelerini ve plan notlarını da hesaba katan bir kütle çalışması yaptırmanız. Mimari proje hizmetimizdeki kütle çalışması emsal, TAKS ve çekme mesafelerini aynı çizimde parsele yerleştirir. İmar durumu belgenizi bize gönderin; genellikle aynı gün dönüş yapıyoruz.
Kaynaklar
- [1]Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, madde 4/1 (şş) katlar alanı, (tt) KAKS (emsal), (bbbb) taban alanı, (cccc) TAKS ve (oooo) yapı inşaat alanı tanımları. Resmî Gazete, 3 Temmuz 2017, sayı 30113Son kontrol: 16 Ekim 2026
- [2]Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, madde 5/5, 5/6 ve 5/11; madde 20/3, 20/4 ve 20/5; madde 21/3 ve 21/4 (hesap esasları, planda değer verilmeyen parseller, kat adedi). Resmî Gazete, 3 Temmuz 2017, sayı 30113; madde 5/5, 25 Temmuz 2019 tarihli, 30842 sayılı; madde 5/6, 1 Temmuz 2026 tarihli, 33297 sayılı Resmî Gazete ile değiştiSon kontrol: 16 Ekim 2026
- [3]Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, madde 5/8 (emsal dışı alanların %30 sınırı ve sınıra girmeyen alanlar), madde 20/8 ve madde 22/1 (katlar alanına dahil edilmeyen kullanımlar). Resmî Gazete, 3 Temmuz 2017, sayı 30113; madde 5/8, 30 Eylül 2017 tarihli, 30196 sayılı Resmî Gazete ile değişti, son ek ibareler 14 Ocak 2026 tarihli, 33137 sayılı ve 1 Temmuz 2026 tarihli, 33297 sayılı Resmî Gazete ile eklendiSon kontrol: 16 Ekim 2026
- [4]3194 sayılı İmar Kanunu, madde 18/2 (düzenleme ortaklık payı üst sınırı). Resmî Gazete, 9 Mayıs 1985, sayı 18749; fıkradaki oran 4 Temmuz 2019 tarihli, 7181 sayılı Kanunun 9. maddesiyle kırk beşe çıkarıldıSon kontrol: 16 Ekim 2026
Sıkça Sorulan Sorular
KAKS ne demek?
KAKS, katlar alanı katsayısıdır ve emsal ile aynı şeydir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği md. 4'e göre yapının inşa edilen tüm kat alanları toplamının imar parseli alanına oranıdır. 500 m² net parselde KAKS 0,90, en fazla 450 m² emsal alanı demektir.
TAKS ne demek?
TAKS, taban alanı kat sayısıdır: binanın zemine oturan taban alanının imar parseli alanına oranı (PAİY md. 4). 500 m² net parselde TAKS 0,30, binanın zemindeki izdüşümünün en fazla 150 m² olabileceğini gösterir. Bahçe mesafeleri bu alanı ayrıca küçültebilir.
Emsal 1,20 ne demek?
Net parsel alanının 1,20 katı kadar emsal alanı yapılabileceği anlamına gelir. 500 m² net parselde 600 m², 800 m² net parselde 960 m² eder. Bu alanın kaç kata dağılacağını TAKS ile plandaki kat adedi ya da bina yüksekliği belirler.
İnşaat alanı nasıl hesaplanır?
Önce emsal alanı bulunur: net parsel alanı × KAKS. Yapı inşaat alanı ise buna emsale girmeyen kat alanları (bodrumdaki otopark, sığınak ve tesisat alanları, merdiven evi, balkonlar gibi) eklenerek bulunur; ışıklık ve avlular sayılmaz (PAİY md. 4 ve 22). Bu yüzden inşaat alanı emsal alanından büyük çıkabilir; tek bir çarpanla hesaplanmaz.
Emsale neler dahil değildir?
PAİY md. 22/1 sayar: otopark alanları, gerekli en az sığınak alanı, ısıtma ve tesisat alanları, asgari ölçüdeki asansör boşlukları ve şaftlar, atrium ve galeri boşlukları, koşullu olarak balkonlar ve merdiven evi gibi. Bu kalemlerin toplamı, md. 5/8'de sayılan istisnalar dışında, toplam emsale esas alanın %30'unu aşamaz.
Emsal brüt parselden mi, net parselden mi hesaplanır?
Net parselden. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği md. 5/5'e göre taban alanı ve emsal hesabı net imar parseli alanı üzerinden yapılır. İmar uygulaması görmemiş bir arsada tapu alanı, kesintiden sonra kalacak net parselden büyüktür.
