Çatı Katı Kazanımı (Kat Çıkma) Mümkün mü? İmar ve Ruhsat Süreci

Mevcut bir binanın üzerine bir kat daha çıkmak ya da düz bir çatının altındaki kullanılmayan alanı yaşam mekânına dönüştürmek, arsanın değerini artırmanın cazip bir yolu gibi görünür. Gerçekte bu, üç ayrı koşulun aynı anda sağlanmasını gerektiren bir karardır.

Birinci koşul: imar hakkı müsait mi?

Arsanın imar durumu belgesindeki kat adedi, mevcut binanın kat sayısının üzerine çıkmaya izin vermiyorsa, statik olarak mümkün olsa bile yasal olarak kat çıkılamaz. İmar hakkı uygun olsa bile ekleme, ruhsatlı bir yapıda değişiklik olduğu için yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır^[1]. Bu yüzden ilk adım her zaman güncel imar durumu belgesini kontrol etmektir. Arsanızın emsal/TAKS değerlerine göre azami kat sayısını kabaca görmek isterseniz İmar / Emsal (KAKS-TAKS) Hesaplayıcı aracımızı da deneyebilirsiniz.

İkinci koşul: taşıyıcı sistem ek yükü kaldırır mı?

Bir bina ilk inşa edildiğinde, statik hesap o anki kat sayısına göre yapılmıştır. Üzerine yeni bir kat eklemek demek, temellerden kolonlara kadar tüm taşıyıcı sisteme ek bir yük bindirmek demektir. Bu nedenle bir inşaat mühendisinin mevcut binayı inceleyip ek yükü onaylaması (veya güçlendirme önermesi) zorunlu bir adımdır.

Üçüncü koşul: kat malikleri ne diyor?

Kat mülkiyeti kurulmuş bir binada çatı ve teras ortak yer sayılır. Binanın üstüne kat ilavesi için kanun, kat malikleri kurulunun oybirliğiyle karar vermesini ve yeni bölümler dahil bütün bağımsız bölümlerin arsa paylarının yine oybirliğiyle yeniden belirlenmesini şart koşar^[3]. Yani tek bir malikin hayır demesi kat çıkmayı durdurur. Yeni bağımsız bölüm oluşturmadan çatı arasını son kattaki daireye katmak ise ortak yerde inşaat sayılır ve bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını ister^[3]. Bu, mimari veya statik uygunluktan bağımsız, ayrı bir hukuki gerekliliktir.

Çatı arası (mansard) ile yeni kat farkı

Bazı durumlarda yeni bir kat eklemek yerine, mevcut çatı boşluğunu (özellikle eğimli çatılarda) yaşam alanına katmak daha ekonomik bir çözüm olabilir. Burada yönetmeliğin net bir sınırı var: çatı arasına bağımsız bölüm yapılmaz, yalnızca son kattaki bağımsız bölümlerle bağlantılı piyesler yapılabilir^[2]. Çatı arası ayrı bir daire olamaz, alttaki dairenin parçası olur. Yeni kat kadar olmasa da döşeme, kaplama ve kullanım yükü taşıyıcı sisteme ek yük getirir; statik kontrolü burada da atlamamanızı öneririz. Çatı penceresi, yalıtım ve tavan yüksekliği ayrıca teknik çözüm ister. Mevcut çatı eğiminizin size ne kadar kullanılabilir tavan yüksekliği bıraktığını görmek için Çatı Eğimi Hesaplayıcı aracımızı deneyebilirsiniz.

MEEZ Mimarlıkta süreç

Kat çıkma veya çatı arası dönüşüm taleplerinde önce imar durumu ve statik uygunluğu netleştiriyor, ardından kat malikleri kurulu sürecinde gereken teknik raporları hazırlıyoruz. Mimari tasarım en son, bu iki koşul netleştikten sonra başlıyor.