Trabzon'da Arsa Alırken Nelere Dikkat Edilmeli? 8 Maddelik Kontrol Listesi

Trabzon ve Karadeniz'in eğimli, değişken topoğrafyası, bir arsayı "güzel görünüyor" diye almanın en riskli olduğu bölgelerden biri. Bir arsa üzerine yatırım yapmadan önce kontrol edilmesi gereken sorular, imza atmadan önce sorulmalı. Sonra sormanın maliyeti çok daha yüksek olur.

1. İmar durumu ne diyor?

İmar durumu belgesi, arsanın emsal (KAKS), taban alanı katsayısı (TAKS), kat adedi ve çekme mesafelerini, kısaca üzerine ne kadar inşaat yapabileceğinizi, gösterir. Bu belge olmadan bir arsanın "yapılaşma potansiyeli" hakkında konuşmak, tahminden ibarettir. Belgedeki emsal ve TAKS değerlerini İmar / Emsal (KAKS-TAKS) Hesaplayıcı aracımıza girerek azami inşaat alanınızı kavramsal olarak deneyimleyebilirsiniz. Yönetmelik bu belgeyi, parselin plan ve plan notlarındaki kullanım kararlarını ve yapılaşma şartlarını gösteren belge olarak tanımlar^[1].

2. Kullanım amacı beklentinizle uyuşuyor mu?

Arsanın imar planındaki kullanım amacı (konut, ticari, karma) planladığınız projeyle örtüşmeli. Bir arsayı konut yapmak için alıp imar planında farklı bir kullanım kararıyla karşılaşmak, projeyi baştan durdurabilir.

3. Zeminin genel karakteri nasıl?

Detaylı zemin etüdü ruhsat aşamasında yapılır, ama arsayı almadan önce bölgenin dolgu mu yoksa sağlam zemin mi olduğunu, yakın çevrede heyelan veya kayma geçmişi olup olmadığını araştırmak, sürpriz bir temel maliyetiyle karşılaşmamak için değerli bir ön adımdır. İlk bilgi için ayrıca bir şey yaptırmanız gerekmeyebilir: belediye, imar durum belgesiyle birlikte uygulama imar planına esas onaylı jeolojik ve jeoteknik etüt raporunun parselin bulunduğu alana ait bölümünü de verir^[2]. Bu rapor parsel ölçeğinde bir zemin etüdü değildir, ama bölgenin zemin karakterine resmî bir ilk bakıştır.

4. Arsa ne kadar eğimli, eğim hangi yöne bakıyor?

Eğim, hem inşaat maliyetini hem de manzara ve doğal ışık potansiyelini doğrudan etkiler. Dik bir eğimde istinat duvarı ihtiyacı olası bir ek maliyettir; ama aynı eğim, doğru kademelendirmeyle özgün bir mimari karaktere de dönüşebilir.

5. Arsaya erişim ve altyapı hazır mı?

Arsanın yola cephesi var mı, araç erişimi hangi kottan sağlanıyor, elektrik-su- kanalizasyon altyapısı arsaya kadar gelmiş mi? Bu sorular, hem inşaat lojistiğini hem de sonradan çıkabilecek altyapı bedellerini belirler.

6. Tapu ve imar sınırları örtüşüyor mu?

Tapudaki parsel sınırları ile arazideki fiili sınırlar, özellikle eğimli ve kırsal bölgelerde her zaman birebir örtüşmeyebilir. Bir harita mühendisinden arsanın sınırlarını yerinde aplike ettirmek, satın alma sonrası bir komşuluk anlaşmazlığından çok daha ucuza gelir. Köy yerleşik alanı içinde kalan bir arsa değerlendiriyorsanız, ruhsat sürecinin şehir merkezinden farkını Trabzon'da köyde ev yapmak yazımızda ayrıca anlattık. Ruhsat başvurusunda da aplikasyon krokisi istenir^[2]; yani bu ölçüm er geç yapılacak, satın almadan önce yaptırmak yalnızca sırayı öne alır.

7. Kat karşılığı bir teklif mi değerlendiriyorsunuz?

Arsa sahibiyseniz ve satmak yerine kat karşılığı bir teklif değerlendiriyorsanız, teklif edilen bağımsız bölüm sayısının arsanın gerçek imar hakkıyla orantılı olup olmadığını ayrıca kontrol etmelisiniz.

8. Bölgenin gerçek m² birim değeri nedir?

Aynı ilçede bile mahalleden mahalleye, hatta sokaktan sokağa değişen m² fiyatları olabilir. Emsal satışları ve bölgedeki güncel imar planı revizyonlarını (varsa) araştırmadan verilen bir fiyat teklifini kabul etmek, pazarlık gücünüzü zayıflatır.

MEEZ Mimarlıkta arsa değerlendirme desteği

Henüz almadığınız bir arsayı, imar potansiyeli ve topoğrafik uygunluk açısından mimari danışmanlık kapsamında birlikte değerlendirebiliriz: arsayı aldıktan sonra değil, karar aşamasındayken.