ما هما TAKS وKAKS (الإمسال)، وكيف تُحسب مساحة البناء؟
🇹🇷 يتناول هذا المقال أنظمة وإجراءات خاصة بتركيا، وقد تختلف المتطلبات في دول أخرى.
تنطبق المعلومات الواردة في هذا المقال على تركيا. TAKS هي نسبة المساحة التي يشغلها المبنى على الأرض إلى مساحة القطعة؛ أما KAKS، ويُسمّى أيضاً الإمسال، فهو نسبة مجموع مساحات الطوابق الداخلة في حساب الإمسال إلى مساحة القطعة. ففي قطعة صافية مساحتها 500 م² تعني TAKS 0.30 مساحة قاعدة لا تتجاوز 150 م²، وKAKS 0.90 مساحة إمسال لا تتجاوز 450 م². وتُحسب كلتاهما على قطعة الأرض التنظيمية الصافية، وتُكتب قيمتهما في وثيقة الوضع التنظيمي لقطعتكم.
التعريفات في اللائحة
تعرّف لائحة التنظيم العمراني للمناطق المخططة المفاهيم الخمسة لهذا الحساب كلاً على حدة في المادة 4[1].
| المفهوم | التعريف في اللائحة (المادة 4/1) |
|---|---|
| مساحة القاعدة (taban alanı) | المساحة التي يشغلها على القطعة إسقاطُ الأجزاء الواقعة فوق الأرض الطبيعية أو المسوّاة من المباني، بما فيها الملحقات والمباني الإضافية في الحديقة |
| TAKS (معامل مساحة القاعدة) | نسبة مساحة القاعدة إلى مساحة القطعة التنظيمية |
| مساحة الطوابق (katlar alanı) | مجموع جميع الطوابق القابلة للاستخدام، بما فيها القبو والطابق المسروق وغرف العلّية والبروزات المفتوحة والمغلقة، بعد طرح المساحات غير الداخلة في مساحة الطوابق |
| KAKS (معامل مساحة الطوابق)، الإمسال | نسبة مجموع مساحات جميع الطوابق المبنية إلى مساحة القطعة التنظيمية |
| مساحة البناء (yapı inşaat alanı) | مساحة جميع الطوابق بما فيها القبو والطابق المسروق والعلّية والتراسات والشرفات والبروزات المفتوحة والمساحات المشتركة، باستثناء المناور والأفنية |
باختصار، تحدّ TAKS أثرَ المبنى على الأرض، وتحدّ KAKS حجمه الإجمالي. وفي القطعة المنحدرة تفصيل إضافي: عند حساب TAKS تُقيَّم طوابق القبو الظاهرة فوق الأرض مع إسقاط الطابق الأرضي[1]. كما لا يجوز أن تتجاوز مساحة القبو المكشوف جزئياً أو كلياً مساحة القاعدة التي تسمح بها TAKS[2]. وقد شرحنا أثر ذلك على المخطط في مقال بناء منزل على أرض منحدرة.
الحساب: القطعة الصافية × المعامل
المعادلة سطران. مساحة القاعدة هي مساحة القطعة الصافية مضروبة في TAKS، ومساحة الإمسال هي مساحة القطعة الصافية مضروبة في KAKS. وتنص اللائحة صراحةً على أن حساب مساحة القاعدة والإمسال يتم على مساحة القطعة التنظيمية الصافية[2].
مثال: قطعة صافية 500 م²، TAKS 0.30، KAKS 0.90.
- مساحة القاعدة: 500 × 0.30 = 150 م²
- مساحة الإمسال: 500 × 0.90 = 450 م²
- إذا استخدم كل طابق القاعدة كاملة: 450 ÷ 150 = 3 طوابق
السطر الأخير مجرد حساب. فلا يجوز تجاوز عدد الطوابق أو ارتفاع المبنى الذي يحدده المخطط أو اللائحة[2]؛ وإذا نص المخطط على طابقين فلن تتمكنوا في هذا المثال من استخدام 450 م² كاملة. جرّبوا بقطعتكم: حاسبة التنظيم / الإمسال (KAKS-TAKS) تعرض مساحة القاعدة ومساحة الإمسال وعدد الطوابق التقريبي معاً عند إدخال مساحة القطعة والمعاملات.
ماذا يعني الإمسال 0.30 و0.90 و1.20: جدول سريع
يعطي الجدول نتيجة الضرب فقط لقطعة صافية مساحتها 500 م². ويُظهر العمود الأخير عدد الطوابق التي يعادلها الإمسال إذا استخدم كل طابق القاعدة كاملة مع TAKS 0.30.
| KAKS (الإمسال) | مساحة الإمسال في قطعة صافية 500 م² | ما يعادله من طوابق مع TAKS 0.30 |
|---|---|---|
| 0.30 | 150 م² | طابق واحد |
| 0.60 | 300 م² | طابقان |
| 0.90 | 450 م² | 3 طوابق |
| 1.20 | 600 م² | 4 طوابق |
| 1.50 | 750 م² | 5 طوابق |
إذا لم تكن قطعتكم 500 م² فاضربوا مساحتكم في KAKS: في قطعة صافية 800 م² يعطي الإمسال 1.20 مساحة 960 م². وفي كل الأحوال يجب أن يبقى عدد الطوابق ضمن الحد المذكور في وثيقة الوضع التنظيمي.
الفرق بين القطعة الإجمالية والقطعة الصافية
لا تعرّف اللائحة "القطعة الإجمالية"، بل تُجري الحساب على القطعة التنظيمية الصافية[2]. وفي الاستخدام الشائع تعني الإجمالية مساحة سند الملكية قبل تطبيق التنظيم (الإفراز)، وتعني الصافية القطعة التنظيمية التي تبقى لكم بعده. ومن الاقتطاعات التي تُحدث هذا الفرق حصة المشاركة في التنظيم (düzenleme ortaklık payı). تقتطع البلدية هذه الحصة للخدمات العامة كالطرق والحدائق ومواقف السيارات، ولا يجوز أن تتجاوز 45% من المساحة قبل التنظيم[4].
لذلك لا تحسبوا حق البناء لأرض تظهر في سند الملكية بمساحة 1000 م² ولم يُطبَّق عليها التنظيم بعد على أساس 1000 م². فإذا اقتُطعت الحصة بحدها الأعلى 45% تنخفض القطعة الصافية إلى 550 م²، وتصبح مساحة الإمسال مع KAKS 0.90 مساوية 495 م² بدلاً من 900 م².
مساحة الإمسال ومساحة البناء ليستا الشيء نفسه
مساحة الإمسال هي ما يتبقى من مساحة الطوابق بعد طرح الاستخدامات غير الداخلة في الإمسال[1]. أما مساحة البناء فتحسب جميع الطوابق بما فيها الشرفات والتراسات والقبو والمساحات المشتركة[1]. لذلك قد تتجاوز مساحة البناء لمبنى إمساله 450 م² هذا الرقم. وعند الحديث عن التكلفة أو أتعاب المشروع اسألوا عن المساحة المقصودة؛ وقد شرحنا كيف تُبنى التكلفة للمتر المربع في مقال تكلفة بناء الفيلا للمتر المربع.
ما الذي لا يدخل في الإمسال
تعدّد المادة 22 من اللائحة الاستخدامات التي لا تدخل في مساحة الطوابق، أي في الإمسال[3]. وما يهمّ من يبني منزلاً أو فيلا منها:
| الاستخدام غير الداخل في الإمسال | السند |
|---|---|
| فتحات المصاعد بالمقاس الأدنى النازلة حتى الأساس، والمناور، ومداخن التهوية، والمجاري الرأسية للتمديدات | المادة 22/1-a، المادة 20/8-e |
| العرائش والبرغولات والمظلات وأحواض الزينة والمسابح المكشوفة التي لا تتجاوز 20% من مساحة الحديقة (إن لم تكن وحدة مستقلة أو ملحقاً ولم تكن متكاملة مع الهيكل الإنشائي الرئيسي) | المادة 22/1-a، المادة 20/8-b |
| أماكن الجلوس المكشوفة | المادة 22/1-c |
| فراغات الأتريوم والصالات المفتوحة على أكثر من طابق | المادة 22/1-d |
| الحد الأدنى من مساحة الملجأ اللازمة للمبنى | المادة 22/1-g |
| مساحات مواقف السيارات | المادة 22/1-h |
| مساحات التدفئة والتبريد والتمديدات، وخزانات المياه، وخزانات الوقود والماء، وغرفة التدفئة، والمولد، ومخزن الفحم | المادة 22/1-i |
| ملحقات التخزين في قبو جميع واجهاته تحت الأرض، بما لا يتجاوز 50% من المساحة الصافية للوحدة المستقلة | المادة 22/1-k |
| الشرفات المستوفية لشروط البروز المفتوح، وبيت الدرج بما فيه بسطات الطوابق والبسطات الوسطى، والمسابح المكشوفة، بشرط ألا تتجاوز 20% من المساحة الصافية للوحدة المستقلة | المادة 22/1-l |
حد 30% للمساحات الخارجة عن الإمسال
هذه البنود ليست بلا حدود. فمجموع جميع المساحات المستثناة من الإمسال بموجب المادة 22 أو لوائح التنظيم الخاصة بالإدارات المعنية لا يجوز أن يتجاوز 30% من إجمالي المساحة الخاضعة للإمسال في القطعة[3]. وفي مساحة الإمسال البالغة 450 م² في المثال يساوي هذا الحد 450 × 0.30 = 135 م².
وتعدّ الفقرة نفسها بعض المساحات خارج الإمسال دون احتسابها ضمن حد 30%[3]. ومما قد تصادفونه في المساكن: الحد الأدنى لمساحة درج الحريق الإلزامي والممر المحمي، و6 م² من بهو السلامة من الحريق، ومواقف السيارات المكشوفة في الحديقة، ومظلات المداخل، وجدران الحديقة والجدران الاستنادية.
وفي طوابق القبو لا يدخل في هذا الحساب ضعفُ مساحة مواقف السيارات الإلزامية. ولا تدخل كذلك المساحات الدنيا في القبو لاستخدامات كالملجأ وفتحة المصعد والدرج والمداخن والمجاري الرأسية ومساحات التدفئة والتمديدات وخزانات الوقود والماء. وقد أضاف تعديل 1 يوليو 2026 إلى هذه القائمة أجزاء البرغولات وأحواض الزينة في الحديقة التي لا تتجاوز 20% من مساحة الحديقة[3].
إذا لم يحدد المخطط TAKS أو KAKS
إذا لم يحدد المخطط الإمسال تُحسب مساحة الطوابق بضرب TAKS في عدد الطوابق (المادة 21/4)[2]. وفي نظام البناء المنفصل أو الكتلي، إذا لم يحدد المخطط TAKS صراحةً فلا يجوز أن تتجاوز 40% (المادة 5/6)[2].
وتنظم الفقرة نفسها حالتين أخريين. ففي القطع التي لم يُحدَّد لها KAKS، يُعدّ حاصل ضرب مساحة القاعدة المستخرجة من مسافات الارتداد (بما لا يتجاوز 40%) في عدد الطوابق قيمةَ KAKS، ويُبنى وفق مسافات الارتداد بشرط البقاء ضمن هذه القيمة وألا تتجاوز TAKS 60%. وفي القطع التي حُدِّدت لها مسافات الارتداد وKAKS دون TAKS، يُبنى أيضاً وفق مسافات الارتداد بشرط ألا تتجاوز TAKS 60%[2].
وإذا لم يحدد المخطط مساحة القاعدة يُطبَّق الأصغر بين المساحة المستخرجة من TAKS والمساحة المستخرجة من مسافات الارتداد (المادة 20/3)[2]. وقد عُدّلت الفقرة 6 من المادة 5 آخر مرة في 1 يوليو 2026، فاقرؤوا القيمة من النص الحالي لا من مصدر قديم.
أخطاء شائعة في الحساب
- ضرب مساحة سند الملكية. يُجرى الحساب على القطعة التنظيمية الصافية.
- قسمة KAKS على TAKS لعدّ الطوابق. عدد الطوابق أو ارتفاع المبنى مكتوب في المخطط ولا يجوز تجاوزه.
- حسبان مساحة الإمسال حجمَ المبنى. المساحات كالشرفات والدرج ومواقف السيارات تدخل في مساحة البناء وقد لا تدخل في الإمسال.
- التخطيط لتحويل قبو خارج الإمسال إلى شقة لاحقاً. لا يجوز تحويل المساحات الخارجة عن حساب الإمسال بتعديل المشروع إلى مساحات خاضعة للإمسال بما يتجاوز الإمسال، ولا جعلها وحدة مستقلة منفصلة[2].
- نسيان مسافات الارتداد. قد تجعل مسافات الارتداد مساحة القاعدة أصغر مما تسمح به TAKS.
من أين تعرفون قيم قطعتكم
تُكتب TAKS وKAKS وعدد الطوابق ومسافات الارتداد في وثيقة الوضع التنظيمي لقطعتكم وفي ملاحظات المخطط. وقد شرحنا خطوة بخطوة من أين وكيف تحصلون على الوثيقة في مقال كيف تعرفون الوضع التنظيمي. وإن لم تشتروا الأرض بعد فستفيدكم أيضاً قائمة ما يجب الانتباه إليه عند شراء أرض في طرابزون. وإن كنتم تفكرون في إضافة طابق إلى مبنى قائم فالسؤال الأول هو الإمسال المتبقي؛ والتفاصيل في مقال إضافة طابق علّية.
بعد حصولكم على القيم المذكورة في الوثيقة جرّبوها بقطعتكم: حاسبة التنظيم / الإمسال تعرض النتيجة برسم. نصيحتنا أن تعدّوا النتيجة نقطة بداية وأن تطلبوا دراسة كتلة تأخذ في الحسبان مسافات الارتداد وملاحظات المخطط أيضاً. فدراسة الكتلة ضمن خدمة التصميم المعماري لدينا تضع الإمسال وTAKS ومسافات الارتداد على القطعة في رسم واحد. أرسلوا إلينا وثيقة الوضع التنظيمي؛ نرد عادةً في اليوم نفسه.
المصادر
- [1]لائحة التنظيم العمراني للمناطق المخططة (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği)، المادة 4/1: تعريفات مساحة الطوابق (şş) وKAKS/الإمسال (tt) ومساحة القاعدة (bbbb) وTAKS (cccc) ومساحة البناء (oooo). الجريدة الرسمية التركية، 3 يوليو 2017، العدد 30113آخر تحقق: 16 أكتوبر 2026
- [2]لائحة التنظيم العمراني للمناطق المخططة، المواد 5/5 و5/6 و5/11؛ والمواد 20/3 و20/4 و20/5؛ والمادتان 21/3 و21/4 (أسس الحساب، القطع التي لا يحدد المخطط قيمتها، عدد الطوابق). الجريدة الرسمية، 3 يوليو 2017، العدد 30113؛ عُدّلت المادة 5/5 في الجريدة الرسمية العدد 30842 بتاريخ 25 يوليو 2019، والمادة 5/6 في العدد 33297 بتاريخ 1 يوليو 2026آخر تحقق: 16 أكتوبر 2026
- [3]لائحة التنظيم العمراني للمناطق المخططة، المادة 5/8 (حد 30% للمساحات الخارجة عن الإمسال والمساحات المستثناة منه)، والمادة 20/8 والمادة 22/1 (الاستخدامات التي لا تدخل في مساحة الطوابق). الجريدة الرسمية، 3 يوليو 2017، العدد 30113؛ عُدّلت المادة 5/8 في الجريدة الرسمية العدد 30196 بتاريخ 30 سبتمبر 2017، وأُضيفت آخر العبارات في العدد 33137 بتاريخ 14 يناير 2026 والعدد 33297 بتاريخ 1 يوليو 2026آخر تحقق: 16 أكتوبر 2026
- [4]قانون التنظيم العمراني رقم 3194 (İmar Kanunu)، المادة 18/2 (الحد الأعلى لحصة المشاركة في التنظيم). الجريدة الرسمية، 9 مايو 1985، العدد 18749؛ رُفعت النسبة إلى خمسة وأربعين بالمادة 9 من القانون رقم 7181 بتاريخ 4 يوليو 2019آخر تحقق: 16 أكتوبر 2026
الأسئلة الشائعة
ماذا يعني KAKS؟
KAKS هو معامل مساحة الطوابق، وهو الإمسال نفسه. وبحسب المادة 4 من لائحة التنظيم العمراني للمناطق المخططة في تركيا هو نسبة مجموع مساحات جميع الطوابق المبنية إلى مساحة القطعة التنظيمية. ففي قطعة صافية 500 م² يعني KAKS 0.90 مساحة إمسال لا تتجاوز 450 م².
ماذا يعني TAKS؟
TAKS هو معامل مساحة القاعدة: نسبة المساحة التي يشغلها المبنى على الأرض إلى مساحة القطعة التنظيمية (اللائحة، المادة 4). ففي قطعة صافية 500 م² تعني TAKS 0.30 أن إسقاط المبنى على الأرض لا يتجاوز 150 م². وقد تُصغّر مسافات الارتداد هذه المساحة أكثر.
ماذا يعني الإمسال 1.20؟
يعني أنه يمكن بناء مساحة إمسال تعادل 1.20 ضعف مساحة القطعة الصافية: 600 م² في قطعة صافية 500 م²، و960 م² في قطعة صافية 800 م². أما عدد الطوابق التي تتوزع عليها هذه المساحة فتحدده TAKS وعدد الطوابق أو ارتفاع المبنى في المخطط.
كيف تُحسب مساحة البناء؟
تُحسب أولاً مساحة الإمسال: مساحة القطعة الصافية × KAKS. ثم تُستخرج مساحة البناء بإضافة مساحات الطوابق غير الداخلة في الإمسال (كمواقف السيارات في القبو ومساحات الملجأ والتمديدات وبيت الدرج والشرفات)؛ ولا تُحسب المناور والأفنية (اللائحة، المادتان 4 و22). لذلك قد تكون مساحة البناء أكبر من مساحة الإمسال، ولا تُحسب بمعامل واحد.
ما الذي لا يدخل في الإمسال؟
تعدّدها المادة 22/1 من اللائحة: مساحات مواقف السيارات، والحد الأدنى اللازم من مساحة الملجأ، ومساحات التدفئة والتمديدات، وفتحات المصاعد والمجاري الرأسية بالمقاس الأدنى، وفراغات الأتريوم والصالات، وبشروطٍ الشرفاتُ وبيت الدرج. وباستثناء ما تعدّده المادة 5/8، لا يجوز أن يتجاوز مجموع هذه البنود 30% من إجمالي المساحة الخاضعة للإمسال.
هل يُحسب الإمسال على القطعة الإجمالية أم الصافية؟
على القطعة الصافية. فبحسب المادة 5/5 من لائحة التنظيم العمراني للمناطق المخططة يُجرى حساب مساحة القاعدة والإمسال على مساحة القطعة التنظيمية الصافية. وفي أرض لم يُطبَّق عليها التنظيم تكون مساحة سند الملكية أكبر من القطعة الصافية التي ستبقى بعد الاقتطاع.
