قبل بناء منزل أو فيلا: قائمة تحقق من 8 خطوات

تنطبق المعلومات الواردة في هذا المقال على تركيا. قبل بناء منزل أو فيلا تُتخذ ثماني خطوات بالترتيب: الوضع التنظيمي، ودراسة التربة، والميزانية، والفريق، والمشروع، والرخصة، وقرارات توزيع المساحات، ورخصة الإشغال. ولهذا الترتيب منطق: فدراسة التربة تستند إلى المعلومات الواردة في وثيقة الوضع التنظيمي، والمشروع الإنشائي إلى تقرير التربة، والرخصة إلى المشاريع. يجمع الجدول أدناه سند كل خطوة ودليلها المفصّل في مكان واحد؛ وPAİY هي لائحة التنظيم العمراني للمناطق المخططة (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği). ويمكنكم أيضاً طباعة الصفحة واستخدامها قائمةَ تحقق.

1. احصلوا على وثيقة الوضع التنظيمي

الوثيقة الأولى هي وثيقة الوضع التنظيمي للقطعة. وفي البناء الجديد تُطلب هذه الوثيقة في الطلب نفسه مع محضرَي منسوب الطريق ومنسوب الصرف الصحي (yol kotu وkanal kotu tutanağı). وتُصدر الإدارة وثيقة الوضع التنظيمي، ونسخة من تقرير الدراسة الجيولوجية والجيوتقنية المعتمد الذي يستند إليه المخطط التنظيمي، ومحضر منسوب الطريق خلال يومَي عمل كحد أقصى من تاريخ الطلب^[1]. أما محضر منسوب الصرف الصحي فمدته خمسة أيام عمل. وتنص اللائحة أيضاً على ما يلي: "إذا كان محضر منسوب الصرف الصحي تُعدّه إدارة مياه وصرف صحي مستقلة عن الإدارة، فإن هذه المدة ثلاثة أيام عمل" (المادة 55/5)^[1].

تُذكر في الوثيقة قيمة الإمسال وTAKS وعدد الطوابق ومسافات الارتداد. وقد شرحنا من أين تحصلون عليها في كيف تعرفون الوضع التنظيمي للقطعة. وإن لم تشتروا الأرض بعد، فانظروا أولاً إلى قائمة ما يجب الانتباه إليه عند شراء الأرض.

2. أجروا دراسة التربة

يتضمن تقرير دراسة التربة والأساسات بيانات استكشاف التربة والتقييمات الجيوتقنية اللازمة لإجراء الحسابات الإنشائية وحسابات الأساسات للمبنى. وتشترط اللائحة إعداد هذا التقرير لكل قطعة على حدة^[2]. فالدراسة التي أُجريت على القطعة المجاورة لا تحل محل دراسة قطعتكم.

يُعدّ المشروع الإنشائي وفق المشروع المعماري وهذا التقرير^[2]. لذلك يجب أن يكون التقرير بين أيديكم في مرحلة مبكرة من المشروع، كي يتمكن المهندس من بدء الحسابات. وقد جمعنا محتوى التقرير ومن يُعدّه في ما هي دراسة التربة. وإن كانت أرضكم منحدرة، فسيفيدكم أيضاً مقال بناء منزل على أرض منحدرة.

3. ابنوا الميزانية بنداً بنداً

الميزانية ليست سعراً واحداً للمتر المربع، بل مجموع بنود منفصلة: تكلفة البناء، وأتعاب المشاريع، ورسوم الإشراف على البناء، والرسوم البلدية. ولتكلفة البناء، تعطي حاسبة تكلفة البناء رقماً تقريبياً بالاستناد إلى التكاليف التقريبية الرسمية لوحدة البناء الصادرة عن الوزارة. وقد شرحنا كيف تُحسب أتعاب المشروع في مقال أتعاب المعماري.

رسوم الإشراف على البناء منصوص عليها في القانون. فهي 1.75% من التكلفة التقريبية للمبنى حتى 1,000 م²، و1.5% بين 1,001 و50,000 م²، و1.25% للمباني الأكبر. وفي الأعمال التي تتجاوز مدة إنشائها سنة واحدة، تُزاد النسبة 5% سنوياً^[3]. وقد تناولنا من يدفعها في مقال رسوم الإشراف على البناء؛ أما للمدة فتعطي أداة تقدير مدة الإنشاء نقطة بداية.

4. اختاروا الفريق: المعماري، والمهندسون، والإشراف على البناء

يُعدّ المشروعَ فريقٌ. فالمعماريون يُعدّون المشروع المعماري وفق المخطط التنظيمي واللائحة^[4]. والمهندسون المدنيون يرسمون المشروع الإنشائي؛ ويشارك في تقرير التربة مهندسو الجيوفيزياء والجيولوجيا والهندسة المدنية^[2]. ويبني المقاول المبنى، وتراقب شركة الإشراف على البناء المشروع والتنفيذ. وفي المباني التي تبلغ مساحة البناء التعاقدية فيها حتى 500 م² يختار المالك شركة الإشراف، أما في المباني الأكبر فتعيّن الوزارة الشركة إلكترونياً (القانون 4708، المادة 5/1)^[3].

الإشراف على البناء ليس إلزامياً في كل منزل. فالمباني المستقلة التي لا تزيد على طابقين عدا القبو ولا تتجاوز مساحة البناء الإجمالية فيها 200 م² تقع خارج نطاق القانون رقم 4708؛ وفي هذه المباني يتولى المعماريون والمهندسون المسؤولية الفنية (fennî mesuliyet)^[3]. وإذا تجاوزت المساحة الإجمالية لأكثر من مبنى مستقل على القطعة نفسها 200 م²، يُطبَّق القانون. واقرؤوا الاستثناء الخاص بمناطق القرى المأهولة مع مقالنا عن بناء منزل في قرية في طرابزون.

وقد سردنا ما يجب النظر إليه عند اختيار المعماري في ما الذي يجب الانتباه إليه عند اختيار المعماري.

5. ارسموا المشروع: حساب الإمسال ومواقف السيارات من البداية

تُحسب مساحة القاعدة والإمسال على أساس مساحة القطعة التنظيمية الصافية^[4]. ويتضمن المشروع المعماري، إلى جانب مخطط الموقع ومساقط الطوابق والمقاطع والواجهات، حسابات مواقف السيارات والملجأ والأشجار أيضاً^[4]. وحساب مواقف السيارات يؤثر في قرار المسقط؛ فإذا أُجري بعد انتهاء الرسم، فقد يتغير المسقط من البداية.

ابدؤوا بقطعتكم: تُظهر حاسبة معامل الاستغلال (KAKS-TAKS) مساحة القاعدة ومساحة الإمسال، وتُظهر حاسبة احتياج مواقف السيارات الاحتياج التقريبي للمواقف. وقد شرحنا منطق الحساب بمثال في TAKS وKAKS (الإمسال).

6. احصلوا على رخصة البناء

الحصول على رخصة بناء من البلدية أو الولاية إلزامي للمباني الداخلة في نطاق القانون^[5]. ويُقدَّم الطلب بعريضة، يُرفق بها سند الملكية، والمشروع المعماري، والمشروع الإنشائي، ومشاريع الكهرباء والتمديدات، ومخطط كروكي بنقاط مرجعية أو بالأبعاد (röperli أو ebatlı kroki). وإذا كان المبنى خاضعاً للإشراف على البناء، تُقدَّم إلى الإدارة أيضاً نسخة من عقد الخدمة مرفقة بتعهد^[3].

إذا لم يكن في الملف نقص أو خطأ، تُصدر الرخصة خلال 30 يوماً كحد أقصى من تاريخ الطلب. وإن وُجد نقص، تُبلغكم البلدية كتابياً خلال 15 يوماً، وبعد التصحيح تُصدر الرخصة خلال 15 يوماً كحد أقصى^[5]. ويجب البدء بالبناء خلال سنتين من تاريخ الرخصة، وإتمامه خلال خمس سنوات تشمل مدة البدء؛ وإلا عُدّت الرخصة لاغية^[5].

القائمة الكاملة للمستندات موجودة في مقال مسار رخصة البناء. وإن أردتم أن نتولى نحن الطلب، فانظروا إلى خدمة رخصة البناء.

7. ثبّتوا قرارات توزيع المساحات قبل بدء البناء

التغيير في مبنى حاصل على رخصة يتطلب هو الآخر رخصة جديدة^[5]. غير أن القانون لا يُخضع للرخصة أعمال الحشو بين الفواصل واللياسة والدهان والنجارة والأرضيات وكسوة السقف، ولا إصلاحات التمديدات الكهربائية والصحية^[5]. نصيحتنا أن تعملوا وفق هذا التمييز: لتُحسم مواقع الغرف والمساحات الرطبة، وتصميم الواجهة والحديقة، في مشروع الرخصة، ولتُترك خيارات الكسوة والألوان لمرحلة التنفيذ.

يُضاف مشروع تنسيق الحدائق إلى المشروع المعماري إذا طلبته الإدارة، تبعاً لطبيعة المنطقة والمبنى^[4]. واستخرجوا برنامج احتياجاتكم تقريبياً ومبكراً باستخدام حاسبة مساحة الغرف، والحديقة باستخدام أداة تخطيط مساحة الحديقة. وإن أردتم أن نرسم الداخل معاً في مرحلة المشروع، فانظروا إلى خدمة التصميم الداخلي.

8. خطّطوا لرخصة الإشغال من البداية

لكي يُستخدم المبنى بعد انتهائه، يجب الحصول على رخصة الإشغال (yapı kullanma izni، أو iskân). وتتحقق البلدية من مطابقة المبنى للرخصة وملحقاتها ومن عدم وجود مانع فني من استخدامه، وعليها أن تبتّ في الطلب خلال 30 يوماً كحد أقصى^[5]. وإلى أن تصدر الرخصة، لا يُوصَل المبنى بخدمات الكهرباء والمياه والصرف الصحي^[5].

معيار رخصة الإشغال هو الرخصة وملحقاتها؛ وكل قرار في الموقع يحيد عن المشروع سيعترضكم في هذه الخطوة الأخيرة. وقد شرحنا خطوات الطلب في كيف تحصلون على رخصة الإشغال.

المهل المنصوص عليها في القانون

أربع مهل منصوص عليها في القانون واللائحة. أما الوقت بينها فيحدده إعداد المشاريع، والتصحيحات، والبناء نفسه.

أخطاء يجب تجنبها

• دفع عربون للأرض دون رؤية وثيقة الوضع التنظيمي. هذه الوثيقة وحدها تبيّن حجم ما يمكن بناؤه.
• ضرب الإمسال في مساحة سند الملكية. يُجرى الحساب على أساس القطعة التنظيمية الصافية.
• الاعتماد على تقرير تربة الجار. يُعدّ التقرير لكل قطعة على حدة.
• كتابة تكلفة البناء وحدها في الميزانية. المشروع ورسوم الإشراف والرسوم البلدية بنود منفصلة.
• تغيير المسقط بعد الرخصة. التغيير يتطلب رخصة جديدة؛ ومعيار رخصة الإشغال هو الرخصة وملحقاتها.
• الحصول على الرخصة ثم الانتظار. تُعدّ رخصة المبنى الذي لم يُبدأ به خلال سنتين لاغية.

الخطوة التالية

الخطوة الأولى في هذه القائمة وثيقة واحدة: وثيقة الوضع التنظيمي. فإن كانت بين أيديكم، فأول عمل في خدمة التصميم المعماري هو وضع كتلة تقريبية على القطعة بالقيم الواردة في الوثيقة. أرسلوا إلينا الوثيقة أو رقم البلوك/القطعة؛ وعادةً ما نرد في اليوم نفسه.