Yabancılar İçin Türkiye’de Gayrimenkul ve İnşaat Süreci

Karadeniz kıyısı, özellikle Trabzon ve çevresi, yabancı yatırımcıların ilgilendiği bölgelerden biri. Serin iklimi, yeşil topoğrafyası ve deniz manzarası, özellikle Körfez ülkelerinden gelen yatırımcılar için kendi coğrafyalarından çok farklı, tamamlayıcı bir yaşam alanı sunuyor. Ancak Türkiye’de yabancı bir yatırımcı olarak arsa almak, bir yapı tasarlatmak ve bu süreci genellikle ülke dışından yönetmek. Bir dizi somut adımı doğru sırayla atmayı gerektiriyor.

Bu yazı, o adımların genel bir haritasını çıkarıyor. Hukuki danışmanlık yerine geçmez: güncel mevzuat ve sizin özel durumunuz için mutlaka bir gayrimenkul avukatı veya noterle görüşün; biz bu yazıda kendi tarafımız olan mimari ve şantiye sürecine odaklanıyoruz.

Tapu süreci nasıl işliyor?

Türkiye’de gayrimenkul mülkiyeti Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından yürütülür. Yabancı bir alıcı için süreç özetle şöyle ilerler: önce bir Türkiye vergi numarası alınır (pasaportla vergi dairesinden), ödeme için genellikle bir Türk bankasında hesap açılır. Satıştan önce taşınmazın değerini gösteren bir değerleme raporunun istenip istenmediği, alımın amacına göre değişebilir ve bu şart dönem dönem güncellenir; işlem öncesinde tapu müdürlüğünden teyit edin. Son aşamada taraflar Tapu Müdürlüğü'nde bir araya gelir; taraflardan biri Türkçe bilmiyorsa işlemde yeminli tercüman bulundurulur^[2].

Yabancı uyruklu mülkiyetinde neye dikkat edilmeli?

Yabancı gerçek kişiler, Cumhurbaşkanının belirlediği ülkelerin vatandaşıysa Türkiye'de taşınmaz edinebilir; 2012'den beri eski karşılıklılık (mütekabiliyet) şartı aranmıyor^[1]. Sınırlar da kanunda yazılı: yabancıların edindiği taşınmazların toplamı, ilçenin özel mülkiyete konu yüzölçümünün yüzde onunu, kişi başına ise ülke genelinde 30 hektarı geçemez. Askeri yasak bölgeler, askeri güvenlik bölgeleri ve stratejik bölgeler için ayrıca kısıtlamalar vardır; tapu müdürlüğü işlemi bu bölgelerin haritalarına göre yürütür^[1]. Belirli bir yatırım tutarının üzerindeki gayrimenkul alımları, kanunla belirlenen şartlar altında Türk vatandaşlığı başvurusuna da temel oluşturabilir. Bu eşik zaman zaman güncellendiği için güncel rakamı mutlaka bir avukattan teyit edin.

Arsa alıyorsanız bir süre sınırı daha var: yabancılar, satın aldıkları yapısız taşınmazda geliştirecekleri projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır. Onaylanan proje tapu kütüğüne işlenir ve süresinde gerçekleşip gerçekleşmediği takip edilir; süresi içinde başvurulmayan ya da projesi gerçekleştirilmeyen taşınmaz tasfiye edilerek bedele çevrilebilir^[1]. Yani yabancı bir alıcı için arsa almak, aynı zamanda iki yıllık bir proje takvimini başlatmak demektir.

Vekaletle uzaktan süreç yönetimi

Sürecin tamamında Türkiye’de bulunmak zorunda değilsiniz. Kendi ülkenizdeki bir Türk konsolosluğunda ya da Türkiye’de bir noterde düzenlenecek bir vekaletname ile arsa alımından tasarım onaylarına, ruhsat başvurusundan şantiye teslim tutanaklarına kadar süreci sizin adınıza yürütecek bir temsilciye yetki verebilirsiniz. Vekaletnamenin kapsamı (genel mi, işleme özel mi) net tanımlanmalı; bu konuda da bir avukatla çalışmanızı öneririz.

MEEZ Mimarlık bu süreçte nerede duruyor?

Tapu ve vekalet işlemleri bir avukatın veya noterin alanı: biz o kısmı üstlenmiyoruz. MEEZ Mimarlığın rolü, arsa elinize geçtiği andan itibaren başlıyor: arsanın imar durumunun ve yapılaşma hakkının analizi, mimari tasarım ve projelendirme, yapı ruhsatı sürecinin belediyeyle birlikte yürütülmesi ve yasal şantiye şefliğiyle inşaatın sahada yönetilmesi. Siz ülke dışındaysanız, düzenli fotoğraflı/videolu raporlama ve görüntülü görüşmelerle süreci uzaktan takip edebiliyor, kritik onaylarınızı vekaletiniz veya doğrudan sizin imzanızla ilerletebiliyoruz.